Кредит під заставу землі: гроші до грошей

Купівля землі – чудове вкладення грошей. Здавалося б, з цим важко не погодитись, але фінансисти та банкіри на землю дивляться з деяким скепсисом. Інакше процес розвитку іпотеки під заставу земельних ділянок розвивався б куди швидше. Хоча іноді подібні пропозиції на ринку з’являються. На кого вони розраховані? Про те, в якому банку можна виявити земельну іпотеку, знають іпотечні брокери, які, напевно, краще за інших поінформовані про банківські програми. За оцінкою Наталії Россошанської, директора Департаменту роздрібного продажу кредитного брокера «Фосборн Хоум», із 45 банків-партнерів компанії, що працюють у сегменті іпотеки, лише 4-5 готові розглянути питання виділення кредитних коштів під заставу земельної ділянки. Причина – високі ризики, пов’язані з ліквідністю ділянки надалі, адже у разі невиплат банку доведеться землю продавати.

На ризики банків звертає увагу й Павло Комолов, директор із роботи зі стратегічними партнерами незалежного Бюро Іпотечного Кредитування. Якщо заставу йде земля разом із будинком, те й таке кредитування досить ризиковано через відсутність подібних і необхідні порівняння об’єктів в оцінці зв’язки будинок + земля. Оцінювати міську квартиру набагато легше, є з чим порівнювати, а кожне заміське домоволодіння унікальне.

Крім того, тенденції на заміському ринку можуть змінюватися досить швидко (якщо зіставити це з терміном кредитування в 15-20 років) і цілком можливі ситуації, коли будинок, що знаходиться в заставі у банку, із землею вже не коштує тих грошей, що були видані на його покупку свого часу. Відповідних прикладів чимало: збудовані колись будинки-монстри в 600-800 м, опалювані двома-трьома котлами сьогодні нікому не потрібні, і їх власники просто не можуть знайти покупців на ціну.

Але й серед банкірів є люди, які готові ризикувати. Сьогодні на ринку земельної іпотеки мають місце дві основні схеми кредитування під заставу земельної ділянки.

Схема 1 – Нецільовий кредит під заставу земельної ділянки

Отримані позичальником кредитні кошти можуть використовуватися в різних цілях – для розвитку бізнесу, придбання квартири, покупки сусідньої ділянки або будівництва вже наявного.

Вимоги до закладеної ділянки зазвичай такі. Перше: земля має належати до двох категорій – під індивідуальне житлове будівництво або сільгосппризначення. Друге: вона має бути оформлена у власність.

Якщо позичальник має намір будувати будинок, то, як уточнив Сергій Клименко, директор з корпоративного управління та правових питань інвестиційно-будівельного холдингу RODEX GROUP, банки можуть вимагати, щоб до ділянки були підведені комунікації (газ, електрика, водопровід, каналізація тощо). ). Банк, напевно, зацікавиться і дозвільною документацією, проектом будинку, договором будівельного підряду.

Розмір кредиту, термін та величина відсоткової ставки залежать від того, як позичальник зможе підтвердити дохід. Непідтверджені доходи позичальника дають йому право претендувати отримання кредиту обсягом 50-55% оцінної вартості землі терміном на 20 років під 15% у валюті. Підтверджені доходи є кращими. Такому «білому і пухнастому» позичальнику дадуть кредит, навіть якщо він не має своєї власної ділянки. Але він є у його дружини чи родичів — мами, тата чи ін. Тоді оформляється застава третіх осіб. Сума, відсотки та терміни теж будуть цікавішими: кошти в обсязі 70-75% вартості землі дадуть на строк 10-15 років під 12-13% річних у валюті.
Середня сума кредиту, яку зазвичай беруть позичальники, — $170 тис. — таку цифру назвали у банку BSGV. Мінімальний кредит, який дає цей банк, — $25 тис.

Але сума кредиту може бути й більшою, якщо, наприклад, дуже добра земля. Живий приклад – нещодавно було закладено землю в Одинцовському районі, коли позичальнику знадобилося 600 тис. доларів, для чого він заклав банку земельну ділянку в цьому районі, оцінену в 1 млн. 200 тис. доларів. Кредит узяли на 10 років під 13,5%. Приблизно 3% вартості угоди склали накладні витрати, куди включаються страхові суми та комісії бюро та банку. Процес схвалення позики в банку зайняв за часом тиждень, що цілком співвідноситься із тривалістю іпотечної процедури для отримання кредиту на покупку стандартного міського житла.

Чи можна закласти землю та отримати кредит, якщо на ділянці знаходиться об’єкт нерухомості? Як пояснила Н.Россошанська, якщо земля оформлена у власність, а будинок – ні, то закладається лише ділянка. Але застава вигідніша, якщо оформлені і будинок, і земля, тоді сума оцінки об’єкта буде вищою, отже, вищою і сума кредиту.

Важливим питанням у разі є оцінка землі. Керівник блоку «Іпотечне кредитування» Альфа-Банку Ілля Зібарєв зазначає, що при оцінці земельної ділянки з будовою оцінюється сам котедж, а також наявність комунікацій підведених до ділянки, — газ, водопровід, електрика, — і навіть можливість цілорічного під’їзду. Зазвичай за послугою з оцінки банки

Схема 2 – Кредит на котедж

Про другу схему, але також із використанням земельної застави, розповіли у Міжнародному Московському банку.

Це кредит цільовий — на купівлю індивідуального житлового будинку, котеджу або таунхауса на вторинному ринку, — який видається під заставу об’єкта нерухомості, що купується за рахунок кредиту, і прилеглої до нього земельної ділянки. І за спостереженнями брокерів з Незалежного Бюро Іпотечного Кредитування, ця схема популярна більше за першу.

Щодо вимог до земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт нерухомості, що купується, він повинен мати кадастровий номер і план, з зазначеними межами ділянки. Крім того, протягом терміну дії кредитного договору на земельній ділянці, що прилягає до будинку, не повинно бути зведених будівель, неузгоджених з банком. Програма запущена банком порівняно недавно, наприкінці травня 2007 р. і стала відповіддю на запити клієнта: багато хто з них прагне сьогодні придбати заміське житло. Такий кредит (від $10 тис. або від 250 тис. руб.) Видається на строк до 20 років, відсоткові ставки доларових кредитів: 9,9% -11,9%, рублевих – 12-13,5%.

Дачників просять не турбуватися

Описані схеми мало поширені над ринком недорогих ділянок землі. Скажімо, дачні ділянки з будиночками на 6 сотках землі рідко стають предметом застави. І не тому, що їх власники не знають про таку іпотеку, а з певних об’єктивних причин. Сума оцінки недорогої нерухомості буде невеликою, а супутні витрати (всі комісії та страхування) пристойними. Іпотечні брокери радять власникам такої нерухомості взяти звичайний споживчий кредит. Суми будуть зіставні, а процедура та витрати – простіше та менше.

Зрозуміло, що поки що взяти пристойний кредит можна під заставу тільки дуже гарної земельної ділянки. А дуже добрі земельні ділянки — з комунікаціями, зручними дорогами — бувають, як правило, в організованих котеджних селищах. Ще варіант: ділянка не в селищі, але за яким-небудь дуже затребуваним напрямом – Рублевським або Ново-Ризьким шосе.

Відповідно, кредит під заставу земельної ділянки поки що підійде категорії вельми небідних клієнтів, що цілком склалася. Але ця категорія розширюватиметься, адже попит все більше зміщується у бік Підмосков’я. У практиці того ж НБІК позичальників, які купують заміську нерухомість за допомогою кредиту – вже не менше 15%. Так що все більше сімей віддають перевагу життю загородом, і банкам нічого не залишиться робити, як тільки розвивати земельну іпотеку.

Give a Comment